Devam eden kira sözleşmelerinde kira bedeli neye göre tespit edilir?

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Her geçen gün enflasyonun artması yaşamın her alanında etkili ve somut olarak kendini göstermektedir. Bununla birlikte hayat pahalılığının birden fazla sebebinin olduğu kabul edilmelidir, bunlar döviz kurlarındaki değişim, Türk parasının değer kaybı, yabancıların göçleri ve enflasyon, doğal afetler özellikle deprem şeklinde sıralanabilir. Tabi ki yaşamın her alanında etkisini gösteren bu hayat pahalılığı ve fiyat değişimleri kendini emlak piyasasında da göstermektedir.Emlak piyasasının özellikle de kira bedelinin değişikliği herkesin malumudur. Kira bedellerinin yükselmesi, kiracının ödeme gücü göz önüne alındığında özellikle eski kiracılar bakımından sorun teşkil etmektedir. Bu yazımızda kira bedelinin tespitinde dikkat edilmesi gereken hususları ve kanuni düzenlemeleri ele alacağız.

Öncelikle her kiracı ile kiraya veren arasında bir kira sözleşmesi vardır. Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nu kapsamında düzenlenmiştir. En temel şekliyle bahsetmek gerekirse, kira sözleşmesi tarafların karşılıklı rızalarına dayanan, kiralayanın kullanım hakkını kiracıya devrettiği ve kiracının da bu kapsamda kira bedelini ödemeye borçlandığı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi bu asli unsurların yanı sıra, kiracının kira bedelini zamanında ödemesi, kiralanan mülkün özelliklerini, kullanım şekli ve kapsamını, ödeme koşullarını veya depozito veya teminat gibi ek güvenceleri de ihtiva edebilir.

Kural olarak kira sözleşmelerinin bir şekil şartı yoktur, kira sözleşmesi taraflar istedikleri şekle tabi olarak düzenleyebilirler. Ancak tarafların arasında uyuşmazlık çıkabileceğinin kabulü halinde, ki bugün kira davalarının fazlalığına bakıldığında bu neredeyse kaçınılmazdır, bu sebepten kira sözleşmesinin yazılı yapılmasında ve hükümlerin de açık olmasında hem kiracı hem kiralayanın dayandığı haklar göz önünde alındığında fayda vardır.

Ayrıca Türk Hukuku’nda TBK 26 uyarında sözleşme serbestisi vardır. Bunun anlamı, tarafların sözleşme hükümlerini emredici hukuk kurallarına, genel ahlak ve kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olmamak kaydıyla diledikleri gibi ihtiva edebilirler. Bu bakımdan kira sözleşmeleri de sözleşme serbestisi ilkesi kapsamındadır. Dolayısıyla kira bedelini taraflar istedikleri gibi düzenleyebilirler fakat kira bedelinde de uyuşmazlık çıkması çok olağan olup kanun koyucu bunu önlemek ve kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için kira tespit davası açılmasını öngörmüştür. Bu bakımdan kira tespit davalarının asıl amacı hakkaniyeti gözetmek ve aşırı veya tam tersi düşük bedelden tarafları kurtarmaktır.

Önce genel düzenlemeden bahsetmek gerekirse,kira tespitine ilişkin hükümler de Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.İlgili hükümler tarafların anlaşıp anlaşmamalarına ve somut olaydaki kira sözleşmesinin süresine göre değişiklikler içermektedir.Bu hükümlere göre,bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların yeni kira dönemine ilişkin kararlaştırdıkları kira bedelinin geçerli olabilmesi için, bedelini bir önceki kira yılının TÜFE oranının on iki aylık ortalamalara göre değişimini geçmemesi gerekir. Geçtiği takdirde bu bedel geçerli bir bedel değildir. Taraflarca bu konuda bir anlaşmazlık varsa veya zaten aralarında bir anlaşma yoksa hakim de önceki kira yılının TÜFE oranının yıllık değişimini göz önünde bulundurarak bir kira bedeli belirler. Demek ki buradaki genel ölçüt TÜFE oranının on iki aylık ortalamalarına göre değişimidir.

Tüm bu hususlar genel düzenlemelerdir. Fakat burada çok önemli bir husustan daha bahsetmek gerekir. O da kira bedel artışının 1 Temmuz 2024’e kadar önceki kira bedelinin yüzde yirmi beşini aşamayacağıdır. Bu düzenleme 7094 Sayılı Kanun ile Getirilen Geçici Madde 1 uyarınca gelmiştir bu madde kapsamında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasındaki kira dönemini kapsayan sözleşmeler bakımında bu yüzde yirmi beşlik tavan sınır uygulama alanı bulacaktır. Ve dolayısıyla yukarıda bahsettiğim Türk Borçlar Kanunu genel düzenlemesi olan madde 343 hükmü yerine bu tavan sınır uygulama alanı bulacaktır.Bu tavan sınır unutulmamalıdır çünkü genel düzenlemeye göre yani TÜFE oranının  yıllık değişiminin baz alındığı kira bedeli konut ve çatılı iş yerleri bakımından geçerli olmayacaktır.

Bir de beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından bir ayrım vardır ki bu halde tarafların anlaşıp anlaşmadıklarına bakılmaksızın kira bedelini hakim TÜFE oranı değişim ortalaması, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu göz önünde bulundurularak hakkaniyete göre belirler.Kira tespit davası her zaman açılabilir ancak bu davanın açılması için belli şartların yerine getirilmesi gerekir. Şöyle ki ya yeni kira döneminin başlangıcından itibaren 30 gün içinde açılması gerekir ya da kiraya verenin bu süre içinde kiracıyla bedel değişikliğiyle ilgili yazılı bildirimde bulunması gerekir bu hallerde kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından itibaren açılabilir. Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davasının açılması zorunlu arabuluculuk şartına bağlanmıştır buna göre tarafların önce arabuluculuğa başvurmaları sonuç alamamaları halinde dava açmaları icap edecektir.

Av. Sinan KESKİN
Hukukçu – Yazar